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加强人防工程租赁管理初探
字体:[ ] 日期: 2017-07-11 16:23:58 浏览次数:
来源: 广西人民防空网 作者:
 公共人防工程的租赁是坚持“平战结合、以洞养洞”、盘活人防资产的主要形式。因此,加强租赁管理是公共人防工程发挥经济效益、社会效益、战备效益的关键环节,是促进人防资产滚动发展的基础。在长期的工作实践中,笔者认为,要做好租赁管理,关键要把好三个环节。
      第一环节:把好“合同关”
      一份合法有效的租赁合同,应是具备签订合同资格的主体,双方对各自的权利、义务做出明确规定。因此,公共人防工程租赁合同的签订必须把握两个要点:
一方面,扎实做好前期调研:一要全面掌握市场行情。在选定合作对象之前,要深入周边环境做详细的市场调查,全面了解周边经营环境、市场定位、对人防工程的经营优劣势进行比较,掌握一手资料,把握租金谈判的主动权。二要严格审查合作对象。合作对象的选择是人防工程租赁的基础环节,一个好的合作对象,是人防工程的开发利用和保证工程的战备功能完整的前提。要严格保密审查,公共人防工程大多数是保密工程,因此,在选择承租对象时,要严格把好保密审查关,防止出现涉密安全问题;要严格资格审查,深入调查承租对象的基本情况,认真核查承租人提供的营业执照、纳税证明等资料的真实性和可靠性,选择信誉好、资金雄厚、愿意作长期投资的合作对象;要严格项目审查,依据现有法律法规对承租方的经营项目进行全面审查,保证项目符合国家的法律法规、符合本级政府的总体规划、符合人防的有关规定、符合工程的设备设施的战技标准。
另一方面,严格把握合同细节:租赁合同是双方权利义务的强制性规范,合同的关键点在于合同的细节是否完善,这是双方合作成功的基础。因此,把握好合同细节,是租赁管理的根本环节。一要明确人防工程的位置、面积、结构、内部装修要求及设备、设施状况。二要明确经营行业、租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约责任等。三要明确租金价格,租金价格考虑的因素要包括折旧费、修缮费、管理费、利息、房产税、地租、利润、物价涨幅等方面的内容,而且,要把长期合同分为多个时段,按不同时间段确定租金价格,防止一个合同一口价问题。四要避免用词不当、词不达意和模糊表达,防止产生文字理解上的异义,引起合同履行时产生不必要的争议。五要对比较重要的、标的数额较大的合同签字盖章时,要注意在合同书的每一页加盖骑缝章,防止出现问题。而且,符合条件的,要对合同进行公证。六要在合同中明确违约保证金条款,要求承租方缴纳一定数量的违约保证金(数量一般为3个单月租金)。同时,要对租赁工程内的人防设备设施进行财产保险。
      第二环节:把好“履约关”
    出租方与承租方签订合同后,双方就建立了一种平等互利、等价有偿的合作关系。履行合同义务是双方合作的关键环节。作为出租方在按合同要求加强管理的同时,更重要是要站在承租方的立场上,创造优良经营环境,提供优质服务。
    一要加强与工商、税务、供电、供水、城管、公安和消防部门的联系,争取有关部门按《人民防空法》和《人民防空条例》的规定落实优惠政策,减少承租方的经营成本;二要建立沟通渠道,采取上门征询意见、座谈会、设立信箱、列席承租方有关经营会议等方式,广泛听取承租方的意见和建议,了解经营状况,尽力为承租方解决困难;三要加强租赁场地使用指导,引导承租经营方正当使用人防工程,防止不当行为发生;四要加强对经营前装修的检查督查,检查装修方案是否通过了人防部门和消防部门的审批,装修过程中是否随意改变方案,是否损坏了工程结构,是否擅自改动设备设施等等。此外,还要加强对进入人防工程施工的队伍进行教育,防止剧毒、易爆、易燃、放射性和腐蚀性物品进入人防工程。
    第三个环节:把好“维护关”
    公共人防工程的设备设施是实现工程战备效益的重点部位,只有保持这些设备设施始终处于完好状态,才能实现平战效益,达到有备无患的战备要求。因此,要重视加强工程设备设施维护管理,这是租赁人防工程管理的中心环节。一要把握设备管理的主动权。在合同中必须要明确设立设备设施管理资金,由出租方设专人进行管理和检查,只有这样才能把握好人防设备设施管理的主控制权,保证设备设施始终处于良好的战备状态。二要建立定期维护制度。要建立设备设施维护管理制度,根据设备的运行频率和季节特点建立日巡查、月维护、季维护、年维护制度,建立检查维护工作台帐,形成定期与日常相结合的维护管理制度,及时掌握设备设施的运行状态,确保设备设施规范运转。三要建立维护机制。人防工程设备设施涉及的专业多、技术性强,维护管理需要专业队伍,但由于人员编制的限制,人防自身很难胜任多专业的维护工作。因此,必须建立“维外”维护管理机制,即把人防内部专业人员缺乏的专业的设备设施维修采取外包的形式完成,与有资质的专业维修公司签订维护合同,按维护管理制度对设备设施进行维护保养。我方工作人员履行监督职责,保证维修队按照人防工程维护管理标准保质保量履行维修义务。四要建立工程值班制度。地下工程内部渗漏、积水现象时有发生,因此,要配合承租单位建立值班制度,保障供水、供电系统运行,及时处置异常情况,避免意外情况发生给工程和承租方造成损失。

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